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時(shí)隔10個(gè)月，LPR迎來(lái)首次下調(diào)。

6月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），1年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)、5年期以上LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，由3.65%、4.3%調(diào)整至3.55%、4.2%。

本次降息后，5年期以上LPR降至4.2%，為2019年房貸利率換錨5年期以上LPR以來(lái)最低水平。伴隨著5年期以上LPR下調(diào)，當(dāng)前購(gòu)買首套和二套房房貸利率下限分別降至4.0%（5年期以上LPR-20個(gè)基點(diǎn)）、4.8%（5年期以上LPR+60個(gè)基點(diǎn)），已降至歷史低位。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，在本輪調(diào)整前，OMO、SLF和MLF利率均已連續(xù)十個(gè)月按兵不動(dòng)，本輪降息操作，是央行采取精準(zhǔn)有力實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策體現(xiàn)，通過(guò)降息可起到加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，全力支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)充分就業(yè)，維護(hù)幣值穩(wěn)定和金融穩(wěn)定的作用。

“對(duì)于樓市的作用可以分兩層來(lái)看，第一層面是通過(guò)釋放出支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的積極信號(hào)，有利于引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，提振整體經(jīng)濟(jì)面信心，從而同步提升購(gòu)房消費(fèi)信心。”張波指出，第二層面則是會(huì)通過(guò)LPR調(diào)整，拉動(dòng)存量房貸和新增房貸利率下降，住房消費(fèi)者負(fù)擔(dān)減輕，加速購(gòu)房者入市節(jié)奏。在當(dāng)下環(huán)境下，第一層信號(hào)的意義更為明顯。

提前還貸趨勢(shì)可能會(huì)延續(xù)

在下調(diào)LPR前，央行7天期逆回購(gòu)利率下降10個(gè)基點(diǎn)。

6月13日上午，中國(guó)人民銀行發(fā)出公告，為維護(hù)銀行體系流動(dòng)性合理充裕，人民銀行于今日以利率招標(biāo)方式開(kāi)展了20億元7天期逆回購(gòu)操作，中標(biāo)利率為1.90%，較上一交易日中標(biāo)利率下降10個(gè)基點(diǎn)，為去年8月中旬以來(lái)首次下調(diào)。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，LPR跟隨下調(diào)在情理之中，且此次降息幅度相對(duì)較大，目的非常明確，刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求，穩(wěn)定增長(zhǎng)動(dòng)力。

此外，從大環(huán)境看，5月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，大部分經(jīng)濟(jì)活動(dòng)同比增速放緩，高頻數(shù)據(jù)顯示6月至今增長(zhǎng)動(dòng)能未有明顯改善，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)內(nèi)生動(dòng)力明顯不足。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能之弱，超出各方預(yù)期，“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策必須加碼，降息可謂水到渠成。

李宇嘉認(rèn)為，考慮到近期各期限國(guó)債利率、銀行間拆借利率下調(diào)20-40個(gè)基點(diǎn)，國(guó)有大銀行、股份制銀行啟動(dòng)新一輪存款利率下調(diào)，定期存款下降10-15個(gè)基點(diǎn)，相比去年4月份下降60-70個(gè)基點(diǎn)。可以判斷，新一輪“降息周期”到來(lái)，后續(xù)還會(huì)下降。

值得一提的是，隨著存款利率不停地往下降，活期存款的利率聊勝于無(wú)，定期存款的利率下降幅度更大。另外，目前新增按揭貸款的利率在往下降，保本理財(cái)、保險(xiǎn)等產(chǎn)品的收益率也在往下走。

李宇嘉指出，這樣的結(jié)果就意味著，存量房貸的利率更高了。“因此，對(duì)于老百姓(行情603883,診股)來(lái)講，沒(méi)有更高利率的保本投資產(chǎn)品就要把貸款提前還掉。因此，預(yù)計(jì)此次降息以后，提前還貸的趨勢(shì)還會(huì)延續(xù)下去。”

房貸利率或?qū)⒊掷m(xù)下調(diào)

對(duì)房地產(chǎn)而言，降息最大的效應(yīng)就是降低月供成本。

從減負(fù)效應(yīng)看，單純看此次下降10個(gè)基點(diǎn)，那么對(duì)于“100萬(wàn)貸款本金、30年期、等額本息”房貸而言，降息后首套房和二套房月供可以減少57元和60元，累積30年月供分別減少20.52萬(wàn)元、21.6萬(wàn)元。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示，若是把過(guò)去三年LPR降息以及房貸利率下限下調(diào)等考慮，實(shí)際上最近幾年房貸月供每個(gè)月差不多可以少還10%。

“此外，隨著LPR利率的下調(diào)，預(yù)計(jì)最近兩周各大銀行會(huì)紛紛下調(diào)房貸利率，即普遍會(huì)下降10個(gè)基點(diǎn)。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這也意味著，新一輪寬松的房貸政策也會(huì)開(kāi)啟。

事實(shí)上，2023年年初，央行、銀保監(jiān)會(huì)就發(fā)出通知，指出新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降3個(gè)月的城市，可根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)形勢(shì)，自主下調(diào)或取消首套住房商貸利率下限。

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年以來(lái)已有超40城，降低首套房貸利率下限至4%以下。例如，常州首套房貸利率下限自2月25日起由4.1%降至3.8%、揚(yáng)州首套房貸利率下限由4.1%下調(diào)至3.8%。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，降息后首套房貸進(jìn)一步下調(diào)，對(duì)于首套房的認(rèn)購(gòu)有積極的作用。預(yù)計(jì)后續(xù)各地認(rèn)定首套房的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)進(jìn)一步下調(diào)，這對(duì)于購(gòu)房者更好享受首套房貸利率具有積極的作用。

值得注意的是，單純依靠上述政策，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法達(dá)到刺激樓市的目的。

在張波看來(lái)，目前來(lái)看，弱二線、以及三四線城市，市場(chǎng)供大于求的特點(diǎn)明顯，當(dāng)下大多通過(guò)大力放松公積金貸款、強(qiáng)化購(gòu)房補(bǔ)貼、以及降低首付比拉動(dòng)需求側(cè)的操作為主，但政策在市場(chǎng)上的效力釋放并不明顯，或并不持續(xù)。

張波進(jìn)一步指出，核心一二線城市依然存在著諸多限制性樓市政策，包括限購(gòu)和限價(jià)，政策工具箱中依然有著諸多可操作品種，但目前放松的偏于謹(jǐn)慎，導(dǎo)致市場(chǎng)亦出現(xiàn)降溫趨勢(shì)。

“長(zhǎng)期來(lái)的看，在房住不炒的背景下，兩類政策在當(dāng)下重要性凸顯，其一是保障自住性購(gòu)房需求，尤其是一二線城市有限度的限購(gòu)放松。其二是改善性需求的拉動(dòng)，包括在房貸和首付層面執(zhí)行‘認(rèn)房不認(rèn)貸’，以及置換退稅等。”張波說(shuō)道。

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