最近,小編在盤點開年以來的黃埔區商品住宅項目排行榜時發現,前10 的項目里,科學城板塊共有4個項目上榜,超越知識城城板塊(3個),舊黃埔板塊(2個),東區街道板塊(1個),是上榜項目數量最多的板塊。
(相關資料圖)
小編決定選取榜上科學城板塊有名的保利翔龍天匯、保利羅蘭國際兩大頂流項目,以及同板塊的中鐵建信達花語天宸來進行實地踩盤了解這三個項目的實際情況。
01
從地理位置上看,黃埔區分為老黃埔、科學城、知識城三大板塊。
作為黃埔區的供應主力,近一年科學城供應商品住宅6671套,近成交5232套,成交均價41483元/㎡。
02
從購買選擇來看,科學城目前有四大板塊,分別是:黃陂、區府、云埔、長嶺居。
黃陂板塊目前已經被定義為智慧城和科學城的后花園,位于黃埔與天河的交界處,同時享受到兩個潛力片區的購買力。一方面來自于科學城老大哥,另一方面是來自于天河智慧城,這兩片區的共同特點都是靠科創產業驅動,并都有望打造成新的“強就業中心”。
板塊內的熱門項目保利翔龍天匯位于廣汕公路旁、開創大道以西,距離地鐵6號線黃陂地鐵站僅400米,是板塊內距離地鐵最近的項目;因為廣汕公路很近,靠近公路的樓棟會不可避免的有噪音和粉塵的影響。
翔龍天匯是黃陂板塊里面唯一一個集齊剛需幾個條件的樓盤:地鐵+學校+商業+低總價,也造就了其成為今年1-7月黃埔區商品住宅成交套數TOP7的項目。
數據顯示,近一年保利翔龍天匯成交均價區間在4.39-4.59萬元/㎡,成交691套,成交價格變動幅度較小。
規劃建設16棟高層住宅,分四期開發,其中1-8棟32層,9-10棟47層,11-16棟46層,高層住宅南側是12棟兩排6層疊墅,配建一所24班幼兒園,并建設2棟商業大樓。
值得一提的是,小區的容積率已經高達4.0,還規劃有疊拼產品,這就導致前面的高層及超高層的密度進一步增加,舒適度又降低了很多。
目前在售第四期,主推12號樓,2梯6戶設計,涵蓋98、140㎡兩種戶型,據現場銷售介紹,這是經過保利更新換代升級的全新第三代戶型,空間感尺度感更強。
同板塊的另外一個項目——花語天宸。是廣州第一個“三限”的項目,限地價、限房價、限買家。地價房價限定的基礎上,樓盤還需要限制50%的房源必須賣給首套購房買家。
項目同樣位于廣汕公路旁,距離黃陂地鐵口約三公里,對于依賴地鐵出行的購房者不是很友好,但是據銷售介紹屆時小區大門會有公交站接駁地鐵。
依托臨近梅花嶺的優勢,是整個片區內為數不多僅有2.8容積率的樓盤,居住舒適度較高。
整個項目建設8棟20-23層三至四房住宅,共806戶,3棟是政府回購房的人才住房,配有幼兒園和圖書館。其中,1、2、5號樓戶型面積涵蓋建面約97㎡、118㎡、137㎡, 6號樓為23層高建面約142㎡戶型產品,7、8、9號樓均為23層高建面約168㎡戶型產品。
現項目主推1、5號樓,2T6戶設計,涵蓋建面約97㎡、118㎡、137㎡三個戶型,97㎡戶型全盤貨量僅有30%。
價格方面,因為是限價盤,所以網簽價格最高不會超過4.68萬元/㎡。克而瑞數據監測顯示,近一年花語天宸網簽均價區間在4.46萬元-4.68萬元/㎡,共成交142套。
保利羅蘭國際位于黃埔科學城的核心腹地——區府,是整個黃埔的政治、經濟、文化中心,但四期步行到兩個地鐵站約2公里左右的距離,需要公交或車輛接駁。
克而瑞數據監測顯示,保利羅蘭國際今年1-7月成交302套,處于黃埔區商品住宅成交套數第九位。
可以發現,保利羅蘭國際暢銷的關鍵因素無非兩個:科學城兼區府核心,唯一在售新盤。
缺點也非常明顯,距離高速公路很近,周邊有工廠。
現項目最后一期第四期,主推1號、10號樓,涵蓋98、108、135㎡三個戶型,其中10號樓2T4戶設計,總層高39層;1號樓總高47層,位置也相對較好,離高速公路比較遠,價格也相對較貴。
價格方面,2021年12月開盤的時候,保利羅蘭國際的四期新品價格在4-4.6萬元/㎡左右。
數據顯示,近一年保利羅蘭國際成交均價區間普遍在4.2萬-4.3萬元/㎡,共成交626套,在去年月份曾出現了最高位4.59萬元/㎡。
03
從供應層面看,兩個板塊都新增供應少,目前在售項目不超過10個。
黃陂板塊最靠近天河智慧城,這個板塊適合在天河東北部、智慧城、科韻路一帶通勤的購房者,板塊內現在價格不貴,居住舒適度高,性價比突出。
另外小編發現,黃陂板塊現目前在售項目中,小戶型普遍貨量都已進入缺貨狀態,均不高于40套,購房門檻正在向500萬/套看齊。
保利羅蘭國際所在的區府板塊,存在靠近工廠和環城高速,等不利因素,但周邊居住氛圍相對黃陂板塊成熟,商業配套也較為完善。
你會怎么選?
來源:克而瑞廣佛區域
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