鄭州7·20特大暴雨洪災(zāi)過(guò)后，部分小區(qū)出現(xiàn)了明顯的后遺癥。近日，大河報(bào)記者接到多名業(yè)主詢問(wèn)，小區(qū)因?yàn)楸┯甑构嘀列^(qū)地下區(qū)域，造成車(chē)輛被泡、地下儲(chǔ)藏室物品被淹，能否向物業(yè)公司進(jìn)行索賠?小區(qū)存在公共區(qū)域設(shè)備損壞、路面坍塌沉降、墻體斷裂等現(xiàn)象，亟須進(jìn)行后續(xù)的維修，可否申請(qǐng)維修基金?小區(qū)的物業(yè)公司在洪災(zāi)期間持續(xù)不作為，業(yè)主們能否換掉物業(yè)公司?

暴雨導(dǎo)致某小區(qū)路面坍塌

針對(duì)以上問(wèn)題，記者采訪了鄭州市房管局物業(yè)管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人及專業(yè)房產(chǎn)律師。

提問(wèn)1

小區(qū)地下室被淹，能否向物業(yè)公司索賠?

針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，鄭州市房管局物業(yè)管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次暴雨災(zāi)情處置，首先要考慮不可抗力的因素，在責(zé)任劃分方面要按照不可抗力去解釋，河南省高級(jí)人民法院于7月29日向全省各中、基層法院發(fā)出《關(guān)于依法做好我省搶險(xiǎn)救災(zāi)和災(zāi)后重建期間矛盾糾紛化解社會(huì)穩(wěn)定工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，依法保障全省搶險(xiǎn)救災(zāi)和災(zāi)后重建工作順利進(jìn)行，《通知》包含5點(diǎn)指導(dǎo)性意見(jiàn)，其中2點(diǎn)涉及不可抗力因素。

《通知》強(qiáng)調(diào)，要注重多元解紛、訴前調(diào)解，努力把糾紛化解在訴前。訴前調(diào)解不成功的，依法立案審理。

隨后，記者采訪到了北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣，據(jù)他透露：“能否向開(kāi)發(fā)商或物業(yè)索賠要看具體的情況。”

首先，是責(zé)任分擔(dān)的問(wèn)題。如果僅僅只是暴雨所導(dǎo)致的，不存在其它問(wèn)題，相關(guān)損失恐怕很難找第三方去承擔(dān)(投保的除外)，一般由自己承擔(dān)。若提前購(gòu)買(mǎi)了相關(guān)保險(xiǎn)，則相關(guān)保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)予以理賠。

如果涉及其它問(wèn)題，則可以視情況要求第三方去承擔(dān)損失賠償責(zé)任。如房子質(zhì)量本身就有問(wèn)題，暴雨來(lái)襲，問(wèn)題加劇，出現(xiàn)了主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題，則開(kāi)發(fā)商也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。如果因?yàn)榕潘到y(tǒng)堵塞導(dǎo)致雨水無(wú)法及時(shí)排除，車(chē)庫(kù)被淹，則物業(yè)也應(yīng)當(dāng)對(duì)車(chē)庫(kù)被淹承擔(dān)一定的責(zé)任。因?yàn)楸３峙潘到y(tǒng)通暢屬于一般的物業(yè)服務(wù)范圍。

王玉臣補(bǔ)充，比較嚴(yán)重的自然災(zāi)害過(guò)后，往往也會(huì)有一些救災(zāi)政策或者捐贈(zèng)，可能給予一定的補(bǔ)償。這種屬于救災(zāi)援助，不屬于責(zé)任分擔(dān)，也不屬于賠償。

其次，是取證的問(wèn)題。如果涉及第三方問(wèn)題，在確保安全的情況下，及時(shí)取證。取證時(shí)有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)需要業(yè)主注意：

第一是對(duì)具體的損失情況做取證。比如可以通過(guò)錄像、拍照的方式進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)取證，必要的時(shí)候甚至可以請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)損失公證。

第二是盡量對(duì)損失原因進(jìn)行取證。比如雖然都是暴雨過(guò)后房屋被淹，但是原因可能是多元化的，未必就一定是天災(zāi)。如不少房屋被淹，實(shí)際上和小區(qū)的排水系統(tǒng)有直接關(guān)系，物業(yè)疏于管理，未能及時(shí)疏通下水導(dǎo)致雨水倒灌。

最后，可以采取必要的法律手段。如果是開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司的責(zé)任，但是第三方并不愿意賠償，或者賠償不足以彌補(bǔ)損失，則可以視情況采取必要的法律手段，如民事訴訟的方式維護(hù)自身權(quán)益。

提問(wèn)2

洪災(zāi)之后，如何使用小區(qū)的維修基金?

業(yè)主反映，鄭州不少小區(qū)災(zāi)后存在公共區(qū)域設(shè)備損壞、路面坍塌沉降、墻體斷裂等現(xiàn)象，可能需要大額的維修費(fèi)用，能否使用小區(qū)的維修基金?

據(jù)房管局物業(yè)管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，7月21日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局就此下發(fā)《因暴雨應(yīng)急動(dòng)用維修資金指南》。建立房屋專項(xiàng)維修資金的小區(qū)，在處置災(zāi)情時(shí)可應(yīng)急動(dòng)用維修資金，促進(jìn)恢復(fù)正常生活。

申請(qǐng)和動(dòng)用維修基金，應(yīng)遵循以下幾個(gè)原則：

1.合理制定方案。制定方案要及時(shí)合理，盡快實(shí)施項(xiàng)目維修，為小區(qū)恢復(fù)正常生活提供保障。

2.惜用資金。有些設(shè)施設(shè)備瀝干水后能正常使用，設(shè)備管理者要認(rèn)真檢查，業(yè)主的維修資金能省則省，要惜用。

3.做好公示。通過(guò)公眾號(hào)、小程序、展板、張貼公告等多種方式公示，確保業(yè)主知情。

4.施工方選擇。由申請(qǐng)人對(duì)比選擇有資質(zhì)信得過(guò)的合法施工企業(yè)。施工前要簽訂施工合同，明確施工內(nèi)容及時(shí)間、保修期限、質(zhì)保金、安全保障措施等相關(guān)內(nèi)容。

5.留存圖文材料。申請(qǐng)人在制定方案和施工過(guò)程中要注意留存照片、視頻等影像材料，公示時(shí)張貼，廣泛告知業(yè)主。

6.確保安全。申請(qǐng)人組織施工時(shí)要進(jìn)行安全保障，電器設(shè)備帶水極其危險(xiǎn)，檢修電器類(lèi)設(shè)備一定要注意施工人員安全，嚴(yán)格按照要求操作，嚴(yán)防事故發(fā)生。

申請(qǐng)人可以網(wǎng)上立項(xiàng)，上網(wǎng)不便的可以通過(guò)電話立項(xiàng)

房管局物業(yè)管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人提醒，“在電話立項(xiàng)時(shí)要描述清楚損壞的部位和位置，可以跟相關(guān)區(qū)域服務(wù)電話發(fā)短信立項(xiàng)。短信的內(nèi)容包括小區(qū)名稱、損壞設(shè)備名稱位置，經(jīng)辦人姓名及電話等重要信息”。

提問(wèn)3

物業(yè)不作為，能否將其換掉?

有業(yè)主向記者反映，暴雨水災(zāi)突發(fā)時(shí)，某些小區(qū)的物業(yè)公司嚴(yán)重缺位，未采取任何有效防范措施，任由小區(qū)被淹，在事后的救災(zāi)過(guò)程中，也未起到應(yīng)有的組織和帶頭作用。作為業(yè)主，能否換掉這樣不作為的物業(yè)公司?

針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，鄭州市房管局物業(yè)管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“建議碰到類(lèi)似問(wèn)題的業(yè)主可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，進(jìn)行物業(yè)公司的更換”。

更換物業(yè)是作為小區(qū)業(yè)主本身就具備的權(quán)利，物業(yè)企業(yè)是按照合同內(nèi)容為業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)，業(yè)主和物業(yè)是選擇和被選擇的關(guān)系，作為業(yè)主來(lái)說(shuō)，在符合《民法典》相關(guān)規(guī)定條件下，可以重新選擇和聘用物業(yè)服務(wù)單位。

王玉臣律師也表示，“能否順利更換小區(qū)的物業(yè)公司，關(guān)鍵要看業(yè)主們是否能夠組織起來(lái)以及是否符合更換物業(yè)公司的條件和流程。一些物業(yè)公司其實(shí)并不是很稱職，但是業(yè)主往往難以更換掉，一個(gè)最直接的原因就是召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決的難度大，對(duì)流程、人數(shù)等都有嚴(yán)格要求”。

關(guān)鍵詞： 小區(qū) 公共區(qū)域 設(shè)備 維修 基金