被坊間調(diào)侃由于“朱孟依炒股賺了80億港元”而不再擔(dān)心“三道紅線”的合生創(chuàng)展(0754.HK)，無(wú)疑是2020年3月“年報(bào)發(fā)布季”最另類的新聞。

在2020年中報(bào)還被南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)上市房企60健康指數(shù)(HFI-60)監(jiān)測(cè)到凈負(fù)債率(103.41%)和非受限現(xiàn)金短債比(0.58)，到了2020年全年報(bào)告披露的3月24日，居然被業(yè)界發(fā)現(xiàn)這兩項(xiàng)指標(biāo)都“泛綠”(大于100%和低于1為監(jiān)管紅線)了。不過(guò)，對(duì)于瑞安房地產(chǎn)、路勁基業(yè)、中國(guó)金茂、招商蛇口等其他7家企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及合生創(chuàng)展幸運(yùn)了。

3月下旬，上市房企披露2020年業(yè)績(jī)報(bào)告正式進(jìn)入高潮。根據(jù)南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)監(jiān)測(cè)，截至3月25日，至少有7家規(guī)模房企出現(xiàn)凈利潤(rùn)下滑，其中2家還出現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入下滑。

7家規(guī)模房企凈利潤(rùn)下滑

根據(jù)南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至3月24日，在已經(jīng)陸續(xù)公布2020年全年業(yè)績(jī)報(bào)告的十多家規(guī)模房企當(dāng)中，除越秀地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、雅居樂(lè)、綠城中國(guó)、合生創(chuàng)展等營(yíng)收和凈利均同步實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)以外，其它如瑞安房地產(chǎn)、路勁基業(yè)、中國(guó)金茂、招商蛇口、葛洲壩、時(shí)代中國(guó)、中梁控股等規(guī)模房企均出現(xiàn)歸母凈利下滑的情況。

其中，跌幅最大的瑞安房地產(chǎn)(00272.HK)去年全年?duì)I業(yè)總收入45.97億元，同比下滑55.76%，歸母凈利潤(rùn)虧損7.4億元，同比大幅下跌138.3%。

中國(guó)金茂(00817.HK)和招商蛇口(001979.SZ)營(yíng)收雖然均超過(guò)三成，但去年業(yè)績(jī)總體卻面臨“增收不增利”的尷尬，中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)歸母凈利38.8億元，同比下跌39.85%，招商蛇口實(shí)現(xiàn)歸母凈利123億元，同比下跌23.58億元。

葛洲壩與招商蛇口一樣，去年都屬于營(yíng)收超過(guò)千億元的大型房企，不過(guò)，葛洲壩的盈利能力明顯遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如招商蛇口，前者全年歸母凈利潤(rùn)僅42.8億元，同比下跌21.31%。除了瑞安房地產(chǎn)，跌幅比較深的還有路勁基業(yè)，去年歸母凈利14.5億元，同比下滑56.54%，在目前已經(jīng)披露年報(bào)的規(guī)模企業(yè)中也比較突出。

中梁控股去年的營(yíng)收接近時(shí)代中國(guó)的兩倍，但歸母凈利潤(rùn)卻比時(shí)代中國(guó)少了近12億元，僅37.43億元，同比下滑2.36%。

發(fā)過(guò)業(yè)績(jī)預(yù)告的房企超六成凈利下跌

根據(jù)南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)不完全統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)在A股和H股上市的規(guī)模房企至少有上百家，而目前已經(jīng)披露年報(bào)的企業(yè)(含物業(yè)企業(yè))還不到1/5。

實(shí)際上，在去年錄得利潤(rùn)下滑的房企遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止上面7家。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和易居房地產(chǎn)研究院近期發(fā)布的一組數(shù)據(jù)顯示，2020年TOP500的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，凈利潤(rùn)均值達(dá)11.01億元，同比下降11.08%，凈利潤(rùn)均值增速近年來(lái)首次為負(fù)。而根據(jù)南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)監(jiān)測(cè)，在今年3月以前，有近70家A股和H股上市房企陸續(xù)發(fā)布對(duì)2020年全年的業(yè)績(jī)預(yù)告或快報(bào)，其中凈利潤(rùn)同比下滑的多達(dá)45家，占比超六成。

其中，在南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)HFI-60指數(shù)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的企業(yè)中，泰禾集團(tuán)預(yù)告其2020年虧損41.74億元至55.2億元，其2019年歸母凈利潤(rùn)為4.66億元，同比減少994.85%-1283.44%。首創(chuàng)置業(yè)則預(yù)測(cè)其2020年歸母利潤(rùn)同比將下跌45%-60%，是該公司凈利潤(rùn)連續(xù)四年下滑。

2020年是房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)劇烈的一年。除了經(jīng)受疫情的影響以外，隨著房地產(chǎn)融資政策持續(xù)趨緊，行業(yè)金融紅利逐漸消失;市場(chǎng)交易結(jié)構(gòu)逐步偏向一、二線城市;在交易金額不斷提高的前提下，交易面積增速明顯放緩，行業(yè)分化愈加明顯。根據(jù)易居研究院分析，尤其是“三道紅線”融資新規(guī)提出后，房企多措并舉降低杠桿，企業(yè)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展。這一定程度上也影響了房企的利潤(rùn)。

疫情影響、政策變化和成本上升是主因

去年部分規(guī)模房企利潤(rùn)下滑的主因被認(rèn)為是疫情造成開(kāi)發(fā)進(jìn)度延遲、房地產(chǎn)調(diào)控政策提升了企業(yè)融資成本以及地價(jià)上升和企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展付出的代價(jià)等。

自2015年重組以來(lái)，招商蛇口首次報(bào)出利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)的記錄。對(duì)于利潤(rùn)下滑，招商蛇口在年報(bào)中的解釋是：公司進(jìn)行了大額的計(jì)提減值準(zhǔn)備。中國(guó)金茂2020年歸母凈利潤(rùn)同比下滑了四成，該公司在報(bào)告中解釋稱，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下降主要系房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控等原因，導(dǎo)致集團(tuán)及集團(tuán)的部分聯(lián)營(yíng)及合營(yíng)企業(yè)項(xiàng)目售價(jià)不及預(yù)期，需計(jì)提發(fā)展中物業(yè)和持作出售物業(yè)減值準(zhǔn)備所致。而葛洲壩對(duì)于去年利潤(rùn)下滑的解釋則是，一是受疫情等因素影響，部分融資建設(shè)項(xiàng)目年度投資計(jì)劃未完成，部分股權(quán)投資項(xiàng)目及固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目暫緩?fù)七M(jìn)，部分并購(gòu)項(xiàng)目尚處于準(zhǔn)備期，二是部分房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度有所滯后，且無(wú)新增土地儲(chǔ)備投資。

盡管去年一、二線熱點(diǎn)城市整體房?jī)r(jià)上升利好企業(yè)，但一家大型房企高管告訴記者，相比房?jī)r(jià)的上升，企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)成本的上升尤為突出，尤其是地價(jià)的上升，一定程度上抵消了企業(yè)辛辛苦苦掙來(lái)的利潤(rùn)。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年1—12月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地成交價(jià)款17269億元，增長(zhǎng)17.4%，增速比1—11月份提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。為此，清華大學(xué)教授、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉公開(kāi)指出，2020年地價(jià)上漲的速度快過(guò)了房?jī)r(jià)上漲的速度，這不是一個(gè)特別好的現(xiàn)象。(南方日?qǐng)?bào)記者 馮善書)

關(guān)鍵詞： 利潤(rùn)